受疫情反复和经济下行等因素影响，2023年上半年，集团投营一年以上的物流园区（除大湾区）的综合出租率为82%。

随着促消费政策的落地以及消费方式的升级，园区出租情况有望稳中有升。深国际将把“稳客户、稳租金、稳出租率”摆在更加突出的位置，采取有效措施，加强招商运营核心能力，提升经营效益，将投营一年以上的园区出租率维持在较高水平；同时在风险可控的前提下，探索更多轻重融合业务和增值服务，切实提升重资产运营息税前利润率与成熟园区平均净经营利润率。

于2023年6月30日，集团已投入运营的智慧仓及冷仓面积合共约5.7万平方米，在建、拟建及规划中的智慧仓及冷仓面积约28.7万平方米。2023年下半年，预计将有7.3万平方米的智慧仓及6.0万平方米的冷库投入运营。

智慧仓发展方面，本集团继续推进已建项目的智慧化改造工作，已完成智慧化改造并投入运营的面积共计3.7万平方米，有效提高了客户的库存空间利用率及货物周转率，同时极大降低了人工成本。此外，石家庄正定项目医药智慧仓已实现全天候温湿度可视化控制，将打造为行业领先的医药智慧共享仓。

冷链业务方面，本集团继续在各物流港项目规划和建设冷仓并取得良好进展。本集团与冷链物流头部企业「万纬物流」合资成立冷链运营合资公司，通过「重资产自主拓展+轻资产合作运营」的模式加快推进冷链业务发展。其中，首个合资运营的深圳黎光冷仓项目面积约3.9万平方米，计划打造为具有示范性的生态型、智慧型、创新型标杆项目；截至2023年6月30日，已完成建设的冷仓面积约2.4万平方米，力争于2023年底完成全部冷仓建设工程。

此外，本集团亦积极推进南京空港冷链项目进度，该项目计划建设的冷仓面积约3.3万㎡，已于2023年6月签署土地出让合同，目前正积极准备开工建设前期工作。另外，本集团已于2023年上半年启动上海闵行项目整体“干改冷”工程，改造后的冷仓面积约为5.2万平方米，预计将于2024年投入运营。

智慧仓与冷链业务下半年规划方面：集团将在自有物流园区网络基础上，积极推进智慧仓储与冷链物流业务。在赋能医药、高端制造、消费等行业客户产业升级的同时，实现更多元的收入与回报；积极推进新项目落地，启动上海闵行项目等冷链园区项目改造工作，加快构建全国冷链网络的步伐；在战略投资普罗格、中通服的基础上，继续积极寻找优质的投资并购机会，把握智慧仓和冷链细分赛道的发展时机。

2023年上半年，港口及相关服务业务收入较去年同期下降16%至港币13.26亿元，主要是受电力、水泥等终端企业均不同程度下调生产负荷，市场需求较为疲弱等因素影响；股东应占盈利同比下跌6%至港币5,045万元（撇除汇率影响，与去年同期基本持平）。

港口业务是本集团“四轮驱动”布局的重要一轮。港口方面，本集团将积极克服市场下行不利影响，稳固和提升南京西坝港、供应链业务；加快培育新投产项目的运营能力。通过一体化经营，持续提升港口板块的核心竞争力和行业话语权；以港口板块拆分上市为目标，加紧项目投资并将效益提升作为重要任务，同时围绕“十四五”战略目标科学安排项目投资。

在资金管理和降低成本方面，集团管理层高度重视，年初集团提出的第一要务是加强资金管理、保持资金稳定和成本逐步下降，集团控制财务成本主要措施综述如下：

为减少汇率波动影响、节约利息支出、降低整体资金成本，本集团持续推进内外币种结构优化工作，通过发行中国境内债券以置换境外港币债务的形式优化债务结构。于2023年7月，本集团在中国境内分别向专业投资者公开发行了规模为人民币15亿元（票面利率为2.88%）以及人民币16亿元（票面利率为2.99%）的公司债券，该等债券已于深圳证券交易所上市。同时，本集团合理安排自有资金及发债资金出境，归还及置换外币贷款，优化债务期限及币种结构，进一步压缩外币贷款规模，锁定长期低息资金，降低财务成本。

本集团将持续密切关注人民币汇率的波动情况以及境内外资金市场变化，适时择优调整资金方案，优化本外币负债结构及长短期资金结构，进一步降低融资风险。

截至2023年6月30日，本集团实现总收入约港币69.18亿元，较去年同期下降8%（撇除汇率影响，与去年同期相若）。股东应占盈利较去年同期下跌84%至港币9,205万元，主要由于去年同期深国际前海商业发展（深圳）有限公司（「前海商业公司」）增资扩股录得一次性收益约人民币24.87亿，而本期间并无该等一次性收益，以及于本期间人民币贬值及受财务成本上升等因素影响。

本集团旗下深国际华南物流园地处深圳中轴、核心节点，占地面积约58万平方米，是本集团在深圳最大的传统仓储物流园。推进深国际华南物流园一期转型打造华南数字经济超级总部基地，是本集团探索「投建管转」大闭环发展模式中，继前海项目后的关键一环。

「投建管转」大闭环商业模式有序推进，深国际华南物流园被列入深圳城市更新和土地整备计划，转型愿景写入龙华区国土空间分区规划，园区转型升级取得较大进展。根据龙华区政府对外发布的《龙华区国土空间分区规划（2021-2035）》（草案）公示读本显示，华南物流园已被纳入「北站枢纽城市功能节点」「战略预留区」等空间范围，成功写入龙华区未来十五年中长期发展的空间蓝图。

未来数年内，本集团将积极配合政府规划，主动推进工作进程，谋求各方利益共赢，加快释放项目内在价值。

前海项目共分三期开发。

前海首期项目总建筑面积约11万平方米，包括住宅项目约5.1万平方米（与深业置地有限公司共同开发的「颐湾府」），办公项目（「颐都大厦」）约3.5万平方米及商业项目（「前海•印里」）约2.5万平方米。目前均已投入运营及交付使用。

前海二期项目计容建筑面积共约11万平方米（其中住宅建筑面积约9.1万平方米），分为两部分开发。其中本集团独立开发运营的「深国际商置（深圳颐城栖湾里）」（「颐城栖湾里」）计容建筑面积约6.5万平方米，其中住宅建筑面积约5.1万平方米、商业建筑面积约0.6万平方米。「颐城栖湾里」已于2022年9月28日开盘预售，预售当天销售率约98.5%。截至2023年6月30日回款约人民币51亿元，预计将于2023年底竣工交付。

前海二期项目中另一部分住宅项目与深圳市万科发展有限公司（「深圳万科」）合作开发，住宅建筑面积约4.0万平方米、商业建筑面积约0.34万平方米，已于2022年预售，目前正稳步推进主体结构施工进程，预计将于2023年内封顶。

前海三期项目计容建筑面积共约17.2万平方米。前海三期项目中与深圳万科合作开发的住宅项目计容建筑面积约8万平方米，其中住宅建筑面积约5万平方米、公寓建筑面积约2.5万平方米、商业建筑面积约0.5万平方米。住宅部分已于2023年4月1日开盘预售，截至2023年6月30日，销售率达87%，目前正稳步推进主体结构施工进程。

本集团独立持有前海三期项目两宗办公及商业用地，计容建筑面积约9.2万平方米，其中办公建筑面积约7.9万平方米、商业建筑面积约1.2万平方米、社康服务中心建筑面积0.1万平方米，目前正与政府部门协商相关开发事宜。

2023年上半年，民航客运市场明显回暖。于本期间，深圳航空运输旅客 1,581万人次，旅客运输量为243.95亿客公里，分别较去年同期上升142%及146%。

深圳航空于本期间的收入总额较去年同期增加164%至人民币140.23亿元（港币157.53亿元）（2022年：人民币53.08亿元（港币63.77亿元）），其中客运收入增加184%至人民币131.66亿元（港币147.90亿元）（2022年：人民币46.32亿元）。然而，由于航油成本仍处于高位，汇率及利率波动明显，旅客出行意愿及模式、市场格局、竞争形势亦均进入新常态，深圳航空经营压力依然较大。于本期间，深圳航空录得净亏损人民币14.20亿元（港币15.96亿元）（2022年：净亏损人民币45.94亿元（港币55.19亿元））。根据权益法，当本集团应占联营公司之累积亏损份额等于或超过其在该联营公司之权益，则本集团不会确认进一步亏损。由于本集团于深圳航空之权益已减至零，本集团于本期间将不再确认与深圳航空相关的任何进一步亏损（2022年：亏损港币27.10亿元）。

随着疫情过去，叠加国内经济持续复苏，航空客运需求大幅增加，民航市场明显回暖，深航大幅减亏。对于深航未来股权事宜，集团以保障公司和股东利益为前提，就深航股权相关事宜与深圳市政府、国航等多家单位沟通协调，争取合适处置方案。如有进一步明确方案会向市场公告。

本集团通过旗下控股上市公司深圳高速公路集团股份有限公司（「深圳高速」）统筹经营收费公路业务和大环保业务。深圳高速于本期间的整体收入为港币46.33亿元，较去年同期下跌6%（撇除汇率影响，与去年同期相若）；因深圳高速所经营和投资的收费公路车流量恢复性增长及采取严控成本等措施，深圳高速录得净利润港币10.43亿元，与去年同期基本持平（撇除汇率影响，较去年同期上升6%）。本集团于本期间应占深圳高速的盈利较去年同期上升3%至港币 5.37亿元。

2023年下半年，本集团将继续依托深圳高速整固发展收费公路和大环保业务。收费公路方面，将继续贯彻精细化运营管理理念，降本增效、积极营销强化运营项目盈利能力，深入挖掘优质公路项目投资机会；高质量快速推进重大工程建设，稳步开展沿江二期的建设施工，确保按期实现相关路网衔接；加速外环三期各项施工前置工作，力争实现2023年内开工的目标；全力优化机荷改扩建项目建设方案及投融资方案，争取早日开工。

大环保方面，将立足固废资源化处理和清洁能源细分领域，进一步提升市场化项目拓展能力，借助与行业领先企业的合作关系，加大优质地区项目的并购及新建力度，巩固并加强现有规模优势；加强建设管理，保障光明环境园、蓝德环保在建项目按进度投产，优化成本管控，积极构建产融结合及内部协同的业务模式，不断提高有机垃圾处理项目盈利能力，进一步推动风场运营降本增效，推动公司高质量可持续发展。

本集团正积极筹划基础设施公募REITs申报发行工作，首批发行拟以位于杭州及贵州的成熟物流港项目作为底层资产，打造本集团首个公募REITs平台。

发行公募REITs旨在保持园区运营权的前提下盘活本集团优质物流资产，进一步加速现金回流，促进高质量投资，形成正向循环。目前本集团正处在公募REITs申报的准备阶段，已根据香港联合交易所有限公司（「联交所」）证券上市规则（「上市规则」）第15项应用指引向联交所提出申请并取得阶段性进展；其他准备工作亦在有序推进中。本集团将适时就交易向相关监管机构（包括但不限于国家发展和改革委员会、中国证券监督管理委员会及深圳证券交易所）申请批准。

2023年下半年，本集团将多渠道完善“投建融管”小闭环商业模式，进一步加快资产证券化进程，拓展融资渠道，提高资本利用效率。一是提速公募REITs发行进度，加大沟通协调力度，争取于2023年内完成首期公募REITs项目破冰发行；二是稳步推进私募基金设立，拟定新设物流仓储基础设施基金方案。具体出表计划尚在研究中，将积极配合公司整体发展规划统筹做出安排。