深国际创新案例一/首个深国际智慧物流港

全力打造“仓储上楼”新标杆

随着中国的电商物流高速发展，对物流设施的需求也越来越大，而深圳的物流建设用地供应却在减少，与市场需求之间的矛盾日益突出。近几年，深圳大力推行土地集约利用政策，拟出让的物流建设用地容积率大幅提高，大部分容积率处于3-4之间。然而，高容积率、高层仓库建筑存在天然的库容与作业效率矛盾，现有深圳建筑设计规则对高层仓库约束较多，导致高层仓库建安成本高、建设周期长，造成项目投资回报率低、投资回收周期长。

同时，在新的市场和政策环境下，深国际早期开发的物流园区面临转型升级的挑战，亟需打造新的物流园区项目，以继续保持及增加深国际在深圳物流设施市场的占比份额，同时提升物流品质。于此背景下，首个“深国际智慧物流港”（简称“黎光项目”）在深圳市龙华区观澜街道黎光社区落地，集团对项目的定位是打造成为行业具有示范效应的生态型、智慧型、创新型的多业态融合的现代新型物流综合体。它是集团引领物流仓储行业升级的重要实践和重要里程碑之作，在项目建筑设计理念、工程建设管理和业态创新等领域实现了诸多创新。

黎光项目位于观澜街道黎光社区，毗邻东莞塘厦，紧邻梅观高速和外环高速，区位交通条件优越。项目占地面积4.53万平米，建筑面积26.5万平米，投资总额约30亿元，自2015年至今连续7年被列为深圳市重大项目和龙华区重大项目。目前，项目已完成建设，园区内规划有冷库（冷冻库、冷藏库）、常温库、自动立体库、电商孵化运营中心（办公楼）和园区配套服务中心（宿舍、食堂、品牌公寓）等多种业态，将于2023年中投产运营。

三大建设目标

生态型：

通过空间的集约化设计和绿色建筑节能设计，在有限的建设用地中，产出较大“物流设施”建筑面积，以及在全寿命周期内尽可能减少资源消耗；同时，通过空间的合理规划布局，提升建筑面积中的“有效库区”面积比例，提升单位“有效库区”面积的存储托盘数量，降低物流运作成本。

智慧型：

依托5G、大数据、物联网等新一代信息技术，以智能硬件为基础、数字化平台为载体，积极探索智慧物流、冷链物流发展新模式，结合智慧化园区运营方案，致力于打造具有示范效应的智慧型物流综合体业态，为物流企业高质量发展和深圳市民的高品质生活提供专业的综合物流服务。

创新型：

黎光项目的仓储建筑高达6层，若算上地下的两层楼，则是整整8层，在中国内地仓储设施中绝对属于“独一份”；而且，除了仓储设施之外，园区内还配备了商务、办公、宿舍、休闲活动等空间，其中办公楼高达16层、宿舍楼高达20层。从建筑形态和功能布局来看，黎光项目都将会是最不像物流园的现代化物流园。

创新亮点及成效

1.创新建筑设计

黎光项目充分利用深圳的设计规则及先进技术，精准划分建筑空间、科学设计建筑层高，较好地解决了传统模式的高容积率高层仓库物流设施有效库区面积占总建筑面积比例偏低、单位面积存储货物托盘数偏低、投资回报偏低等难题。

建筑空间与物流、商务等空间适配

精准划分及设计商品的存储、加工、包装、分拣、配送空间，商品流转接驳、车辆行驶停靠空间，商务、办公、宿舍、休闲活动等空间；提高“有效库区”面积比例，使建筑空间物尽其用，提升建筑空间利用效率，进而节省物流空间的建设成本。

建筑层高模数与物流模数适配

科学设计建筑层高，如，设计49米高立体库，将一、二层的层高修改为8.7米，设计8米高地下室，实现建筑空间净高模数与存储的商品托盘高度模数相适配，进而提升单位“有效仓库”面积的托盘储存数量，以增加较小投入创造更多收益及价值。

高效车辆交通与货物流转体系

在建筑的负一、一层两层中，设计6个车辆出入口、4组坡道、2个匝道、2个人行天桥，全部车型都可进入地下空间；建设充足的车辆停靠接驳平台，全面解决非盘道高层仓库的货物运输车辆停靠及货物垂直运输效率问题，做到有效库区面积增加、物流作业效率提升，并使工程建造成本得到降低；全面实现人货分流、人车分流、乘用车与货车分流，避免交通拥堵，提升车辆交通效率，减少对周边居民的影响，营造良好的运作环境。

基于建筑形态和内部空间的创新设计，黎光项目的总建筑面积容积率达到5.85，建筑覆盖率由50%提升至65%，“有效仓库”面积占比达90%左右，比全盘道模式的“有效仓库”高约25%-35%；项目的单位“有效仓库”面积的托盘数存放数量  比同类别仓库高约20%-50%。

2.创新运营理念

为了将项目打造成土地集约利用、仓储上楼领域的标杆，黎光项目的规划、设计、建设始终贯彻“生态、智慧、绿色”三大理念，致力于打造4.0版生态型“电商物流综合体”。

实现生态共生共长：

黎光项目是集团首个全业态集约物流生态园，设置了电商销售运营、商品展示体验、商务办公生活、全温区商品存储、加工分拣配送、商品接驳转运等功能空间，构成城市居民消费的电商、物流全链路运营生态，实现业态共生共长。

实现智慧化运营：

依托5G+AI+VR+IOT及WMS、WCS、TMS系统建立仓库运营管理系统，实现智慧化管理；依托提升机、输送带、机器人、AGV等自动化设备建立自动化设备系统工程；建设“智园通”系统，实现人、货、机等全要素信息集合与运用；进而提升园区整体的电商物流运营与商品物流作业效率。

实现绿色化发展：

通过绿色建设标准设计规范、园区绿化、屋顶及墙体外立面光伏发电、储能技术应用及智慧能源管理综合运营方案，积极创建具有示范效应的绿色生态物流综合体业态。 

3.创新工程建设管理模式

黎光项目工程发包是通过国资委的国企协同政策及集团的支持，采用适配的方式进行招标。工程建设中，通过与深圳市国有大型施工企业合作，借助深圳市特区建工集团较强的施工建设管理和合同履约能力，双方强强联合，合理优化资源，通过标准化的管理有效降低工程造价、缩短建设工程期、提升工程品质。

黎光项目于2021年5月10日开工，2022年8月实现项目主体结构全面封顶，2023年1月15日主体工程基本全部完成，达到竣工初步验收的条件，比合同约定的竣工时间提前大约100天，比常规工期提前326天。

同时，黎光项目还荣获了“深圳市建设工程安全生产与文明施工优良工地”“广东省房屋市政工程安全生产文明施工示范工地”“深圳市优质结构工程奖”等诸多奖项。

4.项目经济及社会效益

凭借系统创新设计，黎光项目将会是一个领先型的城市电商（物流）综合体，是具有较强市场竞争力的物流建筑产品，必将成为物流行业标杆和示范项目，为集团今后在一、二线城市的高容积率物流园区的建设模式提供示范样板，提升集团的市场竞争力；同时，还能以管理、设计输出的方式复制推广，实现轻资产经营，也可作为深国际品牌输出的“一张名片”，扩大深国际的品牌价值和树立企业形象。

黎光项目投入运营后，预计可吸纳超过100家大中小型电商公司、供应链物流服务公司进驻，新增就业岗位约4000个，园区所有公司合计可实现年均营业收入50亿元，实现年均纳税4亿元。

未来，黎光项目可全面满足深圳市民不断增长的生活消费方面的电商交易需求，并可辐射东莞、惠州地区；可补齐深圳中部地区物流设施短板，优化配置区域资源要素，完善深圳物流体系及城市功能，为深圳建设中国特色社会主义先行示范区提供有力支撑。

深国际创新案例二/首个“铁路上盖智慧物流园”

打造大湾区物流资源整合服务平台

位于深圳市龙岗区的深国际平湖南综合物流枢纽（简称“平湖南项目”）是平湖南国家物流枢纽的核心建设项目，占地面积1350亩。2019年，获批为全国首批23个国家级物流枢纽之一，也是国铁集团在全国规划的18个铁路集装箱中心站之一，具有独特的区位优势和政策优势。2021年8月18日，深国际与广铁集团合资成立深圳市深国铁路物流发展有限公司，统筹项目的开发运营。

按照规划，平湖南项目将在首创性地提出分层确权、复合开发原铁路货场的新开发模式后，在保留原规划铁路货场全部功能的基础上，对铁路货物线进行上盖综合开发，建设85万平米多层11米层高立体物流设施，着力打造新型物流智慧园区全国标杆型现代综合物流园区，主要包含“两大平台、十个中心”，即VMI服务中心、城市共同配送中心、城际物流中心、冷链物流中心、多式联运中心构成的物流功能平台，电子商务产业中心、供应链管理及金融服务中心、数据信息服务中心、区域总部及商务中心、配套服务中心构成的产业链服务平台，建设国内一流、国际领先的高速智慧化、智能化物流产业新业态综合体。

1.首创铁路场站“复合开发+分层确权”开发模式

深国际在平湖南项目首创提出了“铁路用地+产业用地”的复合开发、分层确权开发模式，即在保留原规划铁路货场全部功能的基础上，在铁路线路上进行上盖综合开发，建设多层立体物流设施，实现“铁路+现代物流”的融合，大幅提高土地集约利用，提升铁路货场的综合服务能力，打造新型智慧物流园区。

这种复合开发、分层确权的开发模式，在全国铁路领域属于第一单，打破了铁路用地作为划拨用地不能转让、买卖及其他处置的制约。集团也借由此契机，高起点切入了市场壁垒极高的铁路物流领域，一举获取深圳1350亩土地 40年经营权及约85万平方米仓储设施产权 ，为“十四五”期间实现仓储设施规模“深圳第一、湾区前三、全国前五”的战略目标提供有力支撑。

TIPS：两大创新

全国首例在铁路货运场站地面11米以上空间叠加不同土地性质的产权；地面0-11米和11米以上设施产权分属两个不同的企业主体。

2.首创铁路场站多元化经营模式

传统铁路货场业态单一，产品附加值较低，盈利情况较差，IRR一般在3%左右。深国际通过与广铁集团签订经营协议，以租赁方式获取广铁集团地面层土地及相关设施40年的使用权，并通过获取空间产权的方式自建11米空间以上仓储设施，从而实现对铁路场站的整体经营。

以“租赁+自建”的模式对平湖南项目进行整体运营，可避免地面层和空间层分属两个主体而给上盖仓储设施的经营造成制约；同时，项目还将“仓干配”一体化运营理念引入铁路物流领域，干线铁路运输、末端公路配送以及仓储作业在同一节点完成，改变了当前铁路运输两端需要二次短驳到中转仓的问题，且可融合供应链物流、城市物流、冷链物流、中欧班列、应急物流保障、商贸服务等功能，业态丰富，经营效益将显著提升。在深国际的创新运营模式下，铁路场站将不再只是一个铁路运输的中转场，而是具备了一系列的物流服务功能。

铁路货运仍是一个政策不完全透明、竞争不完全充分、隐性壁垒较高的行业，作为国有企业及新进入者，单打独斗应对各利益相关方竞争，业务难以有效做开。深国际以平湖南项目为载体，携手“铁老大”及导入供应链物流、城市物流、冷链物流、商贸服务等产业链上下游相关企业，创新探索“以铁路班列为抓手，开展门到门多式联运”的发展路径。2022年11月3日，由深国铁路公司全力打造的首条国内铁路货运线路“深圳平湖南-上海闵行快速货运班列”成功首发并正式编入国家铁路运行图。班列的常态化运营，有助于集团深化物流服务业务能力及实现创收。值得一提的是，这种通过建立利益共享机制，有效整合各方产业资源，快速做大业务规模的运营模式，具有较强的可复制性，目前，深国际正在与新的合作伙伴洽谈“深圳-成都”“深圳-贵阳”多式联运项目，通过不断拓展新的班列线路，实现创收。

经济效益

平湖南综合物流枢纽项目具有突出的独创性、先进性、引领性：一是首创铁路货运场站分层确权的开发模式，让集团有机会参与平湖南项目的投资运营，在寸土寸金的深圳及大湾区内，这是极其稀缺的战略性资源；二是以此为契机，集团得以高起点切入铁路物流领域，并通过开创路地合作综合开发传统铁路货场之先河，有望闯出一条与全国各大铁路集团合作的新发展之路，助力深国际获取更多优质的项目资源；三是通过与资源型企业深度合作，可深化集团在铁路物流服务细分领域的业务布局，与产业链上下游企业增进协同，获取更大经济收益。

社会效益

平湖南项目综合开发后将为深圳新增约85万平米产业空间，提供约60万平米高标仓储，有利于大幅提高深圳市稀缺土地资源的集约利用，缓解深圳市物流用地严重不足的局面。同时，还可极大优化深圳现代物流基础设施规划布局，加快深圳交通运输结构调整和绿色发展，有效改善龙岗区物流缺乏整体统筹、小散乱的传统物流无法满足新兴物流需求等问题，提升城市物流效率，优化城市形象。

以铁路班列为核心的“公转铁”多式联运项目，能够有效降低企业物流成本，减少能源资源消耗和污染排放，推动深圳绿色物流运输体系建设。

深国际创新案例三/首个中国港口科技进步最高奖

实现港口大宗散货精准计量

需求倒逼创新

铁矿石、煤炭、铜精砂、粮食等散粒物料是国民经济生产的重要原材料，在全国各地的港口码头，铁矿石、煤炭等大宗散货是常见的作业货种，占港口货运量的50%以上，其主要特点是大进大出。随着铁矿石、煤炭等价格的上涨，货主对计量要求也越来越高。特别是从企业效益出发，兼顾计量精度、作业效率和运营成本的计量方法，是散货码头共性的需求。

目前，港口干散货码头普遍使用的计量方式有两种：水尺计量和电子皮带秤计量。其中水尺计量主要是观测水尺的准确性，但容易受环境因素、人为因素的影响，计量误差大且难以复现，货物经过几次中转后，可能会出现实际到货比运单少，货主蒙受损失的情况。与水尺相比，电子皮带秤可以实现连续动态计量，但在实际使用中，也存在计量精度偏低、长期稳定性差、设备安装要求高、日常维护工作量大等缺点，多年来货主对电子皮带秤持不信任的态度，无法成为商务结算依据；此外，直取过驳作业中，有时很难在码头的直取流程线上布置电子皮带秤，而直取过驳业务在南京西坝港整体业务量中占比接近40%，解决直取过驳精确计量是公司面临的实际需求，对港口码头的发展有着直接影响。

2013年，西坝港务结合南京西坝港二期卸船机的购置，正式启动卸船机在线计量斗研发计划。经多方案比对研究和带方案招标，最终选择与杭州华新机电共同成立研发小组。他们的攻坚目标非常明确，就是要解决直取过驳精确计量的技术问题：提供一种既能满足物料连续卸料又能同时进行物料称重、结构设计合理、称重精度和稳定性高（符合计量检定规则、取得计量检定证书、满足商务结算要求）、不降低卸船机额定生产率的卸船机在线称重斗装置，并且基本不改变现有卸船机的主体结构。研发目标简要概括起来就是16个字，即“效率不低、结构不变、操作相同、商务结算”。

创新创造收益

历经3年研发，深国际南京西坝与杭州华新机电首创研发的卸船机高精度动态料斗称重计量系统在技术、制造、应用等方面已经完全成熟，成功应用于南京西坝、华电、镇江、丰城、靖江等散货码头，并创造了良好效益。目前，卸船机在线动态料斗称重计量系统凭借计量效率高、称重精度好、稳定性高等优越性，已成为南京西坝码头商务营销的核心竞争力，随着影响力扩展，西坝码头将成为快速接卸、精准计量的行业品牌。社会效益方面，本项目是由港口用户、院校、研发企业共同完成的，三方技术人员积极参与了项目研发及产品应用过程，是一个成功的产、学、研合作项目。本项目的研究开发，不仅有助于提高港口技术人员的创新意识、推进港口的技术革新与技术进步，还有助于提高研发单位的科技创新能力、产品升级换代能力、新技术应用能力，对于推动我国港口技术变革、提升散货物料装卸技术水平具有积极重要的意义。项目组提出，下一步要努力推动形成行业标准，如果卸船机高精度动态料斗称重计量系统能够成功转化，预计国内外对本项目研发产品的需求量将超过100台，不断改进提升形成国家标准，可为研发企业带来经济效益超过5.5亿元，新增利税近1亿元，每年为货主节支0.82亿元。

南京西坝荣获中国港口协会科学进步一等奖

由深国际南京西坝与杭州华新机电首创研发的卸船机高精度动态料斗称重计量系统获得授权发明专利3项，授权实用新型专利4项，发表学术论文5篇，荣获2021年度中国港口协会科学技术奖一等奖，为中国港口科技进步最高奖。与国内外同类技术相比，卸船机高精度动态料斗称重计量系统研发及应用项目处于领先地位。